承先启后，继往开来，努力开创香江物业企业发展的新局面-江苏香江物业发展有限公司

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承先启后，继往开来，努力开创香江物业企业发展的新局面

——香江物业成立十周年之际的回顾与展望

李天保

2010年，是香江物业走过的第十个年头。十年来，企业从小到大，从弱到强，从管理小区物业到管理政府机关、企业办公大厦、商场、学校、医院、工厂等多种类型的物业，从单一的物业管理到承接工程等多元化经营，走过了一条不平坦的道路。在其发展历程中，坚持创业、创新、创优，着力打造服务品牌，努力构建和谐物管，服务业主，奉献社会，市场份额不断扩大，社会效益逐步提高，实现了企业健康快速发展，并为进一步加快发展打下了良好的基础。

一、十年历程的简要回顾

香江物业十年的发展历程大致可分为三个阶段：

1、起步阶段（2000.10-2003年）。公司成立之初，从管理

建筑面积仅有3万多平方米的香江花园小区起步，高薪聘请新加坡怡安（上海）物业管理有限公司为物业管理顾问，借鉴其优秀的物业管理理念和丰富的操作经验，高起点、高标准为业主提供优质的物业管理品质服务，2001年11月，成为泰州市区第一家通过ISO9001（2000版）国际质量认证的企业。2002年，承接了第一家办公大厦物业管理—泰州市物价局办公大楼物业管理，还承接了鑫龙花园物业管理。2003年被中国信用管理协会评为“全国质量、服务、信誉AAA物业服企业”。香江花园先后获得市和省优秀住宅小区、省园林式居住小区、省人居经典综合大奖等殊荣，成为泰州市区物业管理的精品小区和示范工程。公司第一个三年（2001-2003年）发展计划首战告捷。

2、成长阶段（2004-2006年）。此间，陆续承接了泰州移动、联通通讯大厦，国土局、水利局、中信建投、华泰证券、人民银行泰州中心支行、中行泰州分行、农行海陵支行、海陵检察院、宁靖盐高速公路有限公司、中百一店等大厦物业和商业物业项目以及鹏欣丽园、府后人家、西湖翠苑等小区物业项目。这一时期，香江物业在巩固和提高小区物业管理水平的同时，重点是探索和总结大厦物业管理的特点和规律，取得了不俗的业绩，移动通讯大厦、鹏欣丽园被评为省、市物业管理优秀大厦（小区）；海陵检察院、西湖翠苑、府后人家被评为市物业管理优秀大厦（小区）。公司于2005年升格为二级资质的物业管理企业。到2006年底，公司营业额超过500万元，第二个三年（2004-2006）发展计划再传佳音。

3、加快发展阶段（2007年-至今）。这一时期，公司的经营

规模和质量效益有了长足发展。第三个三年（2007-2009）发展计划期间，在市区先后承接了环保局、教育局、药监局、长江证券、华纺锦宸•稻河湾、玉城名郡等物业项目，在周边地区的业务拓展取得了新的进展，相继成立了宿迁、高港、姜堰、兴化分公司。在兴化舒园小区面向全国进行的物业管理招投标和宿迁移动通讯公司面向全省进行的物业管理招标中，香江物业一举中标，成为了泰州市第一家从事跨市经营的物业企业。党的十七大以后，公司努力践行科学发展观，着力转变经济增长方式，在抓好物业服务的同时，利用物业服务的有利平台和资源优势，寻求新的发展空间，培育新的经济增长点，积极开发与物业服务相关的工程建设项目，承接了一些公共设施工程和移动网络进社区施工工程。到去年底，我公司员工人数达600多人，管理机关、企业办公大厦，住宅小区，商场等物业项目30多个，物业管理面积近300万㎡，多种经营收入与物业服务收入相比，已占其三分之一，经济总量在2006年的基础上翻了一番半，营业额突破1000万元，在市区物业企业中位居前列。第三个三年发展计划园满完成。

今年，是香江物业第四个三年计划的开局之年，公司提出了三年再上一个新台阶的奋斗目标。今年以来，公司发展走势良好，相继承接了泰事达电气公司、妇幼保健院、出口加工区办公楼及卡口等物业项目和供电公司海陵、高港营业厅业务受理与电费收取项目。9月初，在市环保局进行的新建办公大楼物业管理暨职

工食堂服务招标中，面对众多竞争对手，取得了评标第一名的优异成绩。

十年间，香江物业在为业主提供高品质物业服务、为政府安置就业再就业人员、为国家创造税收、为社会和谐稳定、为加快我市服务业的发展作出了应有的贡献。在香江物业的成长发展过程中，得到了政府相关部门、各业主单位、兄弟单位和社会各界的关心、支持和帮助，对此，我们怀着感恩之心和感激之情向她们表示衷心的感谢！同时向在香江物业各岗位辛勤劳动的干部职工表示衷心的感谢！

回顾香江物业十年的发展历程，我们感到，有以下几点经验和体会值得记取：

（一）、提升人员素质是企业发展的关键之举。香江物业公司的员工大多数来自国有、集体企业下岗再就业职工和农村劳动力转移进城务工人员，员工素质参差不齐。在市场经济条件下，如何保持员工队伍的相对稳定？如何如何提高员工工作的积极性、主动性和创造性？如何增加企业的凝聚力和竞争力？香江物业持之以恒、坚持不懈的做法就是毫不动摇地大力推进企业文化建设。香江物业提炼了“提升自我、融汇香江、服务企业、奉献社会”的企业精神，确立了“从心出发、用心发现、无微不至、尽善尽美”的服务宗旨，规定了“规范管理、持续改进、追求客户满意服务”的质量方针，培育了“业主的满意是我们永恒的追求”的服务理念等等，这些精神、宗旨、方针、理念构成了符合行业特点和香江物业具体实际的企业文化。成为公司的精神财富和无形资产，成为员工共同的思想价值观念、精神动力和不懈追求，并体现在日常平凡具体和辛劳的物业服务工作中。企业文化建设的丰硕成果，塑就了企业形象，同时也培育和打造了一支思想品德好、业务知识精、操作技能强、作风优良、纪律严明的高素质员工队伍，形成了耐劳吃苦、乐于奉献的意志品质和团结友爱、团结互助的团队精神，保证了各项工作任务的完成。

（二）、提升服务水平是企业发展的重要措施。首先，是用科学的管理制度来规范服务行为。在公司管理层面，公司于2001年制定了从总经理到保洁工36个工作岗位的岗位职责；2004年修编了29项工作程序文件和《质量手册》。根据几年来的工作实际，2008年又陆续建立健全了《企业职工奖惩规定》等11项管理制度。在员工操作层面，我们按照精细化管理的要求，对各项目处的每个岗位都制定了具体的操作流程，用制度管人、管事，保证物业服务工作在制度化、标准化、规范化的轨道上运行。其次，是持续不断地开展员工培训。在培训范围上做到全员化，既有项目经理培训，又有班组长培训，还有各岗位技能培训；在培训内容上做到系统化，包括职业道德、规章制度、行为规范、操作方法等方面；在培训形式上做到多样化，有岗前培训、岗中培训，还有新进人员的跟踪培训等等。通过开展经常性、适用性、针对性的培训，不断提高了员工的服务意识和服务水平，让规范改变习惯，让习惯成为规范。再次，是不间断地进行检查考核。这些年，公司品质管理部，每年都定期不定期地对各项目处的工作进行检查指导，总结和推扩先进经验，发现和纠正存在问题，促进和推动工作开展。

（三）、加强企业管理是企业发展的基础工程。香江物业公司是一家民营企业，但能努力按照现代企业制度的要求规范企业管理。公司于2003年建立了党支部，近年来，每年都有积极分子发展到党员队伍中来，较好的发挥了党员的先锋模范作用和党组织的保证监督作用；2008年，公司建立了职工代表大会制度，成立了工会委员会；设立了董事长、总经理、副总经理接待员工日制度；今年调整了董事会、监事会成员，充实了公司的核心管理层，形成了科学民主的决策机制、快速高效的执行机制和灵活便捷的运行机制。我们认为，加强企业管理的重点是加强企业的软件资料管理。物业服务企业的软件管理资料是反映和衡量企业管理水平、管理能力的重要标志，应把加强软件资料管理作为加强企业管理的突破口。一是按照“写我所做的，做我所写的”的基本要求，客观、准确、及时地做好软件资料的收集整理工作；二是抓好管理软件资料的执行，把规范服务、诚信服务落实到物业服务的各个环节和整个工作过程中；三是抓好软件管理资料的考核评比。从2009年下半年到2010年上半年，公司品质管理部曾连续三次对各项目处软件资料管理情况进行检查，通过检查考核评比，有力地提升了这项工作的整体水平，取得了明显的成效。

（四）、加强品牌建设是企业发展的长远之计。我们认识到，为业主提供优质服务是香江物业的责任所系，是保持企业旺盛生命力的出路所在，是实现企业与业主、企业与社会和谐发展的重要途径，也是企业破解各种矛盾和困难，应对各种挑战，在激烈的市场竞争中立于不败之地的制胜法宝。公司要求各项目处都要以省、市物业管理优秀小区（大厦）的标准严格要求自已，以创建省、市物业管理优秀小区（大厦）为抓手，力争创建成市优和省优项目；对已取得市优和省优的项目，则要求他们巩固创优成果，向更高的目标迈进。对业主单位定期进行工作回访和工作满意度调查是我公司坚持多年的一项工作制度，是发现存在问题，提升服务水平和工作人员素质的一个重要手段，也是主动接受业主单位工作监督的一种有效形式。我公司多年来始终坚持这一制度，每年都认真开展这项工作，主动征求业主单位对物业服务工作的意见和建议，发现问题及时整改，并举一反三，提升整体工作水平，得到了业主单位的普遍好评，提升了企业形象和社会影响。

二、今后发展的初步展望

今年6月，中国物业管理协会召开了第三次会员代表大会，谢家谨会长在工作报告中指出：“从1981年内地第一家物业管理企业在深圳诞生，物业管理已经走过了30年的发展历程，如果说过去的30年是物业管理发展的初级阶段，今后十年应该是物业管理产业升级、行业结构调整的科学发展、理性成长新时代。”站在新的历史起点上，香江物业要面对新形势，迎接新挑战，谋划新跨越，再上新台阶，推动企业持续健康发展。

（一）、坚持以科学发展观引领企业发展。党的十七大报告将“深入贯彻落实科学发展观”作为新时期各项工作的指导方针和战略思想，十七大报告指出，“科学发展，第一要义是发展，核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。”以科学发展观引领物业企业发展，同样要从这几个方面入手：应当以发展为第一要义，要牢记小平同志“发展是硬道理”的著名论断，以科学的发展理念、发展思路、发展举措来化解企业发展过程中的各种困难和矛盾，推动企业持续发展、稳步发展、健康发展，****限度地满足业主和回报社会；应当以业主和物业管理从业人员为核心，以业主需求为导向，以员工素质为根本，坚持企业发展为了员工，企业发展依靠员工，企业发展成果与员工共享；应当以全面协调可持续为基本要求，只有物业管理关系的全面协调可持续，才能保证相关各方利益的和谐均衡和互动多赢；应当以统筹兼顾为根本方法，只有统筹各种管理资源、兼顾内外生存环境，才能使物管企业获得****的生存发展空间。

（二）、坚持两个转变两个提升两个加强的发展思路。提升人员素质，提升服务水平；加强企业管理，加强品牌建设是香江物业过去十年的成功经验，是被实践证明了的企业发展的正确途径。党的十七大和《物权法》颁布施行以后，我公司提出在继续推进“两个提升、两个加强”的过程中，首先要实现“两个转变”。即，转变思想观念：将物业管理的思想观念，转变为物业服务的工作理念，以服务为中心，强化服务意识,融管理寓服务之中。转变发展方式：以科学发展观总揽各项工作，实现规模速度和质量效益的统一。这样发展思路更加清晰、更加可行，体现了与时俱进的时代特征。在今后的发展进程中，我们将毫不动摇、一以贯之地坚持香江物业的基本路线—两个转变、两个提升、两个加强。

（三）、坚持调整结构转型升级的发展方向。物业企业是劳动密集型的服务企业，物业管理服务包括对人的服务和对物业的管理。物业企业的结构调整就是在抓好物业服务物业管理的基础上，扩大物业经营。利用物业服务的平台和客户资源以及物业管理自身的优势，通过创新发展理念，丰富服务内容，拓展业务范围，向物业管理的上下游延伸，给传统的物业管理赋予新的内涵和外延，扩大企业发展空间，寻求企业新的增长点。促进企业发展转型升级，首先，是发展方式的更新，由注重企业规模的扩大和业务量的扩张，更新为更加注重企业发展的质量和效益，依靠质量效益的提高推动企业发展；其次，是员工价值观念的更新，把企业由为员工提供就业岗位更新为为员工创造实现自我价值的平台，依靠提高劳动者素质推动企业发展；再次，是管理和服务手段的更新，由一般常态化的管理和服务更新为创新型的管理和服务，依靠管理创新和技术进步推动企业发展。把保持企业平稳较快发展和促进企业转型升级结合起来，在发展中促转变，在转变中谋发展；把立足当前和着眼长远结合起来，使调整结构转型升级的工作既作为当前工作的重点，又成为企业今后再上一个新台阶的发展方向。

（四）、坚持企业文化建设，为企业发展提供强大动力。企业文化是企业在长期经营活动中逐步形成的规范，是企业所信奉的主要价值观，加强企业文化建设是企业发展的必由之路，也是企业成长必需遵循的客观规律。香江物业在今后的发展进程中，一是要进一步加强企业的精神文化建设。要继续弘扬香业物业的企业精神、服务宗旨、服务理念，要继续加强员工的职业道德建设，养成员工遵纪守法爱岗敬业、工作认真尽职尽责、诚实守信热情服务的职业道德品质和忠诚、主动、合作的思想观念，使员工确立“职业地位均平等，敬业精神比高低”的工作态度，使企业的精神文明之花长久绽放。二是要进一步加强企业的制度文化建设。要根据变化发展的情况，不断健全完善以岗位职责制为中心的各项管理制度并认真抓好落实，保证物业管理的规范化、制度化和物业服务的精细化、人性化。通过在企业文化建设中，坚持两手抓，为企业持续发展提供强大动力。

香江物业过去的十年是美好的。可以预见，未来十年，香江物业将拥有一个更加灿烂的前景。让我们同心同德，励精图治，承先启后，继往开来，为开创香江物业企业发展的新局面而努力奋斗！

2010年11月1日